Immobilienrecht Türkei II

Erwerben und Erben

Erworben werden Immobilien durch Eigentumsübertragung aufgrund schuldrechtlicher Verpflichtungsverträge (Kauf oder Schenkung), ordentliche und außerordentliche Ersitzung, Verbindung und Aneignung und schließlich durch Erbfall.

Der Erwerb richtet sich grundsätzlich nach türkischem Recht. Es ist also beispielsweise nicht möglich, einen Grundstückserwerb dem deutschen Recht zu unterwerfen. Dies gilt auch für die Erbschaft. Details zu Vermeidung einer Doppelbelastung regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Türkei und Deutschland.

Der Erwerb von Eigentum an Grundstücken erfolgt durch Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch - die Eintragung wiederum erfolgt auf der Grundlage gegenseitiger Verpflichtungserklärungen, die vor dem Grundbuchbeamten abzugeben sind und über die eine öffentliche Urkunde (resmî senet) ausgestellt wird. Diese Urkunde bildet den eigentlichen Kaufvertrag. Nachdem der Kauf somit vollständig abgewickelt ist, wird das Tapu für die Immobilie ausgehändigt. Diese Urkunde gilt rechtlich als Eigentumsnachweis.

In einem Erbanfall ist ein gültiger Erbschein vorzulegen. Im Allgemeinen sind bestimmte rechtliche oder tatsächliche Umstände, die eine unbeschränkte Ausübung der Eigentumsrechte verhindern, im Grundbuch in einer gesonderten Spalte vermerkt (zB. Bestimmungen zum Denkmalschutz).

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Grundstücksverkaufsversprechen

Viele Verträge, die von türkischen Bauträgern mit ausländischen Käufern abgeschlossen werden, stellen eine Mischung aus Bauvertrag und Grundstückverkaufsversprechen dar. Ein gültiger Kauf ist dies jedoch nicht. Denn das eigentliche Grundstückverkaufsversprechen (gayrimenkul satis vaadi) ist nur ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und die Verpflichtung beinhaltet, sich gemeinsam oder mit Vertretern zum Grundbuchamt zu begeben, um dann dort den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen. Davon merkt der Kunde oft jedoch nichts, weil sich der Bauträger meist auch zum Bevollmächtigten bestellen läßt.

Vor allem aber bildet das Verkaufsversprechen noch kein hinreichendes Hindernis für den Verkäufer, das Grundstück anderweitig abzugeben. Daher stellt die weit verbreitete Praxis, zu Anfang 50 % des Kaufpreises zu verlangen, für den Käufer eine nicht zu unterschätzendes Risiko dar.

Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung im Grundbuch (serh) - dieses Verfahren kann darüber hinaus eine Klärung der Frage, ob der Ausländer überhaupt Eigentum in der Türkei erwerben kann oder dem Hindernisse entgegestehen, bedeuten. Die Vormerkung verhindert zwar nicht den Erwerb durch einen zuvor unbeteiligten Dritten, führt aber dazu, dass sich der Übertragungsanspruch nunmehr gegen diesen richtet.

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Grundstückskaufvertrag

Der Grundstückskauvertrag (gayrimenkul satis sözlesmesi) selbst wird nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchamt durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde (resmi senet) geschlossen.

Dies bedeutet, dass vor einem deutschen Notar abgeschlossene Grundstückskaufverträge keine Wirksamkeit entfalten, sondern allenfals als Verkaufsversprechen interpretiert werden können. Mögliche Eintragungshindernisse werden seitens des Grundbuchamts bereits vor Errichtung der Kaufurkunde geprüft.

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Bauwerksvertrag

Auch im Bereich von Ferienimmobilien gehört, falls das Haus nicht bereits schlüsselfertig dasteht, in die Vertragskonstruktion ein Vertrag über die Bauleistungen (insaat sözlesmesi), die der Bauträger bzw. Verkäufer zu erbringen hat - dieser Vertrag bedarf keiner besonderen Form.

Er kann neben Fristen für einzelne Bauphasen auch Vertragsstrafen enthalten, die Konretisierung der Bauleistungen wird in der Regel durch ein Bauleistungsverzeichnis erfolgen, das in der Praxis allerdings oft unzureichend spezifiziert ist mit der Folge, dass der Käufer häufig vor überraschende Nachforderungen für nicht originäre 'Sonderleistungen' gestellt wird.

Wichtig

Generell gilt, der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer ist dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Käufers türkischen Staatsbürgern ebenfalls ein gleichrangiges Recht gewährt. Dies wird auch als Prinzip der Gegenseitigkeit bezeichnet und ist eine im internationalen Rechtsverkehr häufig verwendeite Konstruktion. Wie bereits erwähnt, ist der Erwerb von bis zu 2,5 Hektar möglich. Darüber hinaus gehende Flächen, die nach oben mit 30 Hektar begrenzt sind, können dann erworben werden, wenn ein entsprechender Beschluß des Ministerrats vorliegt.

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Erwerb von Stockwerkseigentum

Im Bereich von Ferienimmobilien ist die vermeintlich häufigste Form des Eigentumserwerbs diejenige, die auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum beruht. Diese Eigentumsform ähnelt dem Wohnungseigentum in Deutschland. Man erwirbt einen aufgrund vorher festgelegter Maßstäbe bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude - dies kann auch eine Ferienanlage sein - wobei der Käufer eine bestimmte Wohneinheit erhält und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Stockwerkseigentum entsteht erst mit der Fertigstellung eines Bauwerks. Davor existiert lediglich eine Art Anwartschaft (kat irtifaki).

Die Größe des Anteils richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche und Umfang sonstiger Nutzungen und Leistungen. Dem folgt gewöhnlich auch die Berechnung des Kaufpreises. Die Höhe des Kaufpreises kann teilweise auch von der Kaufkraft des Kunden abhängen, da der entsprechende Besitzanteil im Grundbuch fixiert ist und sich nur dann ändern kann, wenn später, etwa infolge weiterer Baumaßnahmen, Wohneinheiten hinzukommen.

Kat irtifaki entsteht mit einer grundbuchrechtlichen Teilungserklärung, die vom Grundstückseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer erwirkt wird. Dieser Vorgang ist in der Praxis meist schon abgeschlossen, wenn solche Grundstücke bzw. Grundstücksanteile zum Verkauf angeboten werden. Die Anteile werden vergleichbar wie echte Grundstücke übertragen. Am Ende, nach Fertigstellung des Bauwerks, entsteht - wieder auf entsprechenden Antrag - echtes Miteigentum (kat mülkiyeti). Schon das (kat irtifaki) kann hypothekarisch belastet werden.

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Erwerb von Zeiteigentum

Wer sein Domizil nur einmal im Jahr für einen bestimmten Zeitraum nutzt, kann sich der Konstruktion des Zeiteigentums bedienen. Erwerbsbedingungen und -verfahren ähneln den Regeln für das Stockwerkseigentum und sind daher auch in demselben Gesetz geregelt.

Allerdings beziehen sich die Eigentumsrechte auf den im Grundbuch einzutragenden Zeitraum, der zwei Wochen nicht unterschreiten darf. Diese Eigentumsform kann veräußert, verpfändet oder mit Hypotheken belastet werden. Das Zeiteigentum ist nicht mit dem Modell des time-sharing zu verwechseln, bei dem keine vergleichbaren Eigentumsrechte entstehen, sondern schuldrechtliche Nutzungsansprüche, die zumeist nicht an eine bestimmte Immobilie gebunden sind.

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