Immobilienrecht Türkei I

Gesetzeswerke

Für die Immobilienwirtschaft sind insbesondere das Obligationengesetzbuch (OGB) für das Bauwerkvertragsrecht, das Zivilgesetzbuch (ZGB) für ds Sachenreicht (zB. Übertragung und Belastung von Grundstücken, das Grundbuchgesetz (Führung des Grundbuchs, Eintragungsverfahren etc.), sowie in Teilen das Verbraucherschutzgesetz, das auch für selbst bewohnte Immobilien gilt. Wohneigentum und Zeiteigentum ist im Gesetz über das Stockwerkseigentum geregelt. In manchen Fällen kann auch das Genossenschaftsgesetz von Bedeutung sein.

Zu beachten ist, dass das türkische Recht Formvorschriften aufweist, die nicht immer ohne weiteres mit hierzulande bekannten Regelungen verlgeichbar sind. Beispielsweise kann das Denkmalschutzgesetz über das Gesetz zum Schutz von Kulturgütern Restriktionen mit sich bringen, die gleichermaßen für Türken und Ausländer gelten.

Nach türkischem Recht sind die Handlungen Kauf und Verkauf dem Grundbuchamt vorenthalten. Notare sind nicht berechtigt Kaufhandlungen durchzuführen. Ein Notar darf lediglich die Abwicklung des Zahlungstermins vornehmen. Die eigentliche Verkaufshandlung findet anschließend beim Grundbuchamt statt.

Das Grundbuch (=Tapu) genießt öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass Objekte nur dann belastet sind, wenn eine entsprechende Eintragung im Tapu existiert. Das gleiche gilt für Besitzverhältnisse - Besitzer ist die natürliche bzw. juristische Person, die mit vollem Namen im Tapu aufgeführt wird!

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Neuregelung

Mit dem Gesetz Nr. 5444 vom 29.12.2005, veröffentlicht am 7.01.2006 im Amtsblatt Nr. 26046, wurde der Immobilienerwerb in der Türkei durch ausländische natürliche und juristische Personen neu geregelt. Mit der Ändrerung von Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 wurde der Immobilienerwerb durch ausländische natürliche Personen sowie Handelsgesellschaften mit juristischer Persönlichkeit, die im Ausland nach den Rechtsbestimmungen des jeweiligen Landes gegründet wurden, in der Türkei auf eine neue Grundlage gestellt.

Demnach können ausländische natürliche Personen, unter dem Vorbehalt der Gegenseitigkeit und Beachtung der entsprechenden gesetztlichen Beschränkungen, zum Zwecke der Nutzung als Geschäftssitz oder Wohnung Immobilien erwerben, die in einem qualifizierten Bebauungsplan oder örtlichen Bebauungsplan zu diesem Zweck eingetragen wurden.

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Restriktionen

Die Gesamtfläche der von ausländischen natürlichen Personen in der Türkei erworbenen Immobilien darf nicht mehr als 2,5 Hektar (25 000 qm) übersteigen. Auf begründete Anordnung des Ministerrats kann diese Fläche auf 30 Hektar ausgeweitet werden.

Bei Immobilien, die im Wege einer Erbschaft auf Staatsangehörige übertragen werden, deren Staat im Gegenseitigkeitsverhältnis mit der Türkei steht, finden diese Beschränkungen keine Anwendung. Gegenseitigkeit bedeutet hier, dass der andere Staat ebenfalls eine entsprechende Regelung getroffen hat.

Handelsgesellschaften mit juristischer Persönlichkeit, die nach den Gesetzen ihres Herkunftslandes im Ausland gegründet wurden, können Immobilien unter Beachtung besonderer Gesetzesvorschriften erwerben.

Weitere Einschränkungen gelten in Sperr- und Sicherheitszonen. Vorsicht: Dies gilt auch, wenn eine solche Immobilie über eine Erbschaft an einen Ausländer bzw. eine Ausländerin übergeht. Dies kann bei Ehepaaren mit unterschiedlicher Staatsangehörigkeit von Bedeutung sein. Darüber hinaus existieren Ausnahmen für ländliche Gebiete, die in touristischen Gebieten liegen, so unter anderem Alanya inklusive umliegender Dörfer.

Außerhalb der Dorfgrenzen darf nach dem neuen Gesetz maximal fünf Promille eines Gebiets an Audländer veräußert werden. Dabei ist bisher noch nicht geklärt, die der Begriff Gebeit zu definieren ist. Hier sind weitere Bestimmungen und Urteile abzuwarten. Bei Wohnungen dürfte das keine große Rolle spielen, da die Grundstücksfläche auch bei mehreren Apartments nur einmal als an Ausländer verkauft gezählt wird.

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Kosten und Steuern

Die tatsächliche Kaufhandlung muss von der betreffenden Person beim Grundbuchamt abgewickelt werden. Sie kann jedoch auch von einem Vertreter mit notariell beglaubigter Vollmacht vollzogen werden. Bei der Eigentumsübertragung im Rahmen eines Verkaufes zahlen Käufer und Verkäufer je 48 °/oo (48 von tausend) des Immobilienwertes als Grundbuchgebühr. Desweiteren fallen 3 % des Immobilienwertes als Grunderwerbssteuer an.

In Deutschland betrug die Grunderwerbssteuer bis zum Jahre 2006 bundesweit 3,5 %. Seit 2007 besteht die Möglichkeit von länderspezifischen Steuersätzen, wovon das Land Berlin Gebrauch machte und die Grunderwerbssteuer auf 4,5 % der Bemessungsgrundlage erhöhte.

Zurück zur Türkei - Das Grundbuchamt berechnet eine pauschale Bearbeitungsgebühr von 15 Euro. Es fallen ca. 50 Euro für einen vorgeschriebenen Dolmetscher und weitere 15 Euro Erdbebensteuer an. Schließlich werden 10 Euro zur Förderung des Bildungswesens fällig.

Ebenfalls von Bedeutung ist das 'Iskan', was allerdings nur dann relevant wird, wenn man selbst baut. Mit dem Iskan meldet der Bauher das Vorhandensein von Wohnraum. Ohne das Iskan kann keine Versorgung mit Strom, Wasser und Telefon erfolgen, da offiziel kein bewohnbares Haus existiert. Bei einem Kauf einer bereits bebauten Immobilien kann das Iskan in der Regel ignoriert werden, da bereits vorhanden.

Aus dieser bei weitem nicht vollständigen Übersicht wird deutlich, dass die zu beachtenden Regelungen ebenso komplex wie vielfältig sind. Unser Team von Immobilien-tuerkei24.deTM prüft bei jeder einzelnen Immobilie sämtliche Anforderungen und Gestaltungsspielräume und spricht diese mit Ihnen durch. Ein bißchen Vertrauen gehört auch dazu. Es liegt letztendlich in unserem Interesse, dass alle Transaktionen reibungslos vonstatten gehen und Kunden im Gespräch mit anderen Immobilienbesitzern im nachhinein feststellen, dass sie optimal beraten worden sind.

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