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Von der Beschaffenheit der Objekte, über die Objektlage bis hin zu ökologischen und gesundheitlichen Aspekten... |
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Ein passendes Ferienhaus für sich zu finden, gestaltet sich oft wie die berühmte Suche nach der Stecknadel im Heuhaufen, wobei für Sie die Tatsache erschwerend hinzukommt, dass sich die Immobilie nicht in Deutschland, sondern im Ausland befindet.
Um Sie bei der Auswahl im Entscheidungsprozess zu unterstützen, stellt unser Unternehmen Ihnen eine erste Qualitätseinschätzung aller unser im Angebot befindlichen Immobilien zu Verfügung.
Dabei werden neben dem Gebäude auch die Lage und das Grundstück nebst baulichen Anlagen, wie Wegebefestigung oder Einfriedungen, bewertet.
Unsere Klassifizierungen sollen Ihnen einen Eindruck über die Qualität und damit eine Vergleichbarkeit der verschiedenen Angebote ermöglichen.
Um Ihnen eine möglichst objektive Einschätzung zu gewährleisten, orientiert sich unser begutachtender Mitarbeiter an einer umfangreichen Checkliste mit standardisiertem Punktevergabesystem.
Während einer halbstündigen Begehung werden sämtliche Bauteile nach Gewerken getrennt begutachtet, sofern dies durch Inaugenscheinnahme möglich ist. Dabei wird bei der Bewertung u.a. detailliert auf folgende Fragestellungen eingegangen.
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Wie alt ist das Gebäude und welche Restnutzungsdauer kann in Abhängigkeit zur Bausubstanz angesetzt werden? |
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Sind Bauschäden oder Mängel an Bausubstanz und/oder Immobile zu erkennen?
Es wird untersucht ob Konstruktion, Funktion und Ästhetik des Bauwerks oder ein Bestandteil davon eingeschränkt oder schadhaft ist - z.B. Risse im Putz oder anderer Bauteile, Feuchteschäden, Abplatzungen, Kalkausblühungen etc. |
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Sind konzeptionelle Unzulänglichkeiten am Bauwerk zu erkennen?
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Gerade an Neubauten sind Mängel für den Laien oft schwer zu erkennen, da sich noch kein Schadensbild eingestellt hat bzw. verdeckt im Bauteil selbst beim Entstehen ist.
Ein Großteil dieser Bauschäden ist jedoch konzeptionell bedingt, d.h. Sie werden durch die mangelhafte Planung des Bauvorhabens diesem mit in die Wiege gelegt. Unser Fachmann ist bemüht, diese funktionsbezogen falschen oder fehlenden Konstruktionen festzustellen und aufzuzeigen, um mögliche Risiken transparent zu machen - dies können bspw. fehlende Feuchtigkeitssperren oder fehlende Blechverwahrungen bei Bauwerksversprüngen sein. |
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Wie ist die Qualität der verwendeten Materialien zu beurteilen?
Unser begutachtender Mitarbeiter bewertet die für ihn sichtbaren Materialien unter folgenden Gesichtspunkten:
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Langlebigkeit/Lebensdauer, z.B. Parkett zu Auslegware |
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Leistungsfähigkeit, z.B. Einfachverglasung zu Spezialgläsern |
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Wartung/Instandhaltung, z.B. Verblendermauerwerk zu verputztem Mauerwerk |
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Bauphysikalische Materialverträglichkeit mit anderen Baustoffen, ungeeignete Materialkombinationen, in Bezug auf Dehnung, Korrosion etc. |
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Gesundheitliche Risiken, hierzu gehören Baustoffe die als Allergene und Auslöser von irritativ-toxischen Reaktionen bekannt sind sowie Materialien, die nachgewiesenermaßen (Asbest) oder möglicherweise (bestimmte Zemente, Lacke mit Chromate 6-wertig) krebserregend sind |
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Sind die verwendeten Baustoffe recyclebar oder Sondermüll, wie umweltschädlich ist die Produktion, ökologischer Fußabdruck des Materials...
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Wie ist die handwerkliche Ausführung zu beurteilen?
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Wurden elementare handwerkliche Grundregeln beachtet, z.B. eine für den Nutzer sichere Elektroinstallation (gehört zum Standard) |
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Korrekte Fugenbilder beim Verblender, Fliesen etc. |
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Wie ist die quantitative und qualitative gebäudetechnische Ausstattung zu bewerten?
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Ist eine Heizungsanlage vorhanden, in dieser Region selten und untypisch und daher für die Bewertung nicht von zentraler Bedeutung |
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Sind Anlagen zur Klimatisierung vorhanden? |
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Wie findet die Warmwasseraufbereitung statt? |
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Wurden qualitativ hochwertige Anlagenkomponenten verwendet? |
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Wie ist die Energieeffizienz der Gebäudetechnik zu beurteilen? |
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Die Qualität einer Immobilie hängt in entscheidendem Maße vom Grundstück und seiner Lage ab. Betrachten Sie Ihre Investition als Anlageform, ist es von entscheidender Bedeutung wie leistungsfähig das Grundstück ist und wo es sich befindet.
Unter Leistungsfähigkeit verstehen wir u.a. den Zuschnitt und dessen Eignung für andere Bauformen, die Frage nach wertbeeinflussenden Merkmalen in Bezug auf Grundstücksrechte und -lasten, Erschließungszustand, die Bodenbeschaffenheit oder behördliche Auflagen.
Die Lage wird bei der Gebäudebewertung als eine der wichtigsten Einflussfaktoren gesehen, weswegen unser Unternehmen auch diesbezüglich eine Qualitätseinschätzung für Sie vornimmt.
Die hohe Wertigkeit rührt daher, dass die Lage für ein Gebäude sehr individuell und nicht duplizierbar ist. Da die Immobilie, wie der Name schon sagt, nicht mobil ist, entscheidet die Lage über die Wertigkeit eines Gebäudes. Sie hat entscheidenden Einfluss auf seine Qualität, kann das Gebäude positiv oder negativ beeinflussen.
Unterschiedliche Objektarten und Nutzungen bedingen dabei andere bzw. anders gewichtete Standorteigenschaften, hier sind bei dem Bewertungskriterium Lage die so genannten „soft facts“ von großer Relevanz. Nicht zuletzt deshalb ist es schwierig dieses Kriterium in seiner Ganzheit zu erfassen.
Generell kann man die Standortfaktoren in Aspekte des Mikrostandortes, welche die unmittelbare Umgebung und den Baugrund an sich charakterisieren und Aspekte des Makrostandortes, die Region in der sich das Gebäude befindet, unterteilen.
In unsere Lagebewertung fließen aus zeitlichen Gründen nur ausgewählte Faktoren des Mikrostandortes ein:
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Eignung des Standortes für ein Gebäude aus ökologischer Sicht |
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Korrekte Fugenbilder beim Verblender, Fliesen etc. |
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Eignung des Standortes für die Objektart Wohngebäude |
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Image/Ruf des Quartiers und der Adresse |
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Qualität und Verkehrsanbindung von Grundstück und Quartier |
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Höhere Gewalt |
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Eignung des Standortes für ein Gebäude aus ökologischer Sicht
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Physisch und psychisch gesundes Leben ist auch von dem Vorhandensein biologisch gesunden, lebendigen Bodens mit seinem Pflanzenwuchs, natürlichen Wasserverhältnissen und guten klimatischen Bedingungen abhängig.
Da sich ein Gebäude aus ökologischer Sicht in einem gewissen Rahmen immer negativ auf seinen Standort verhält, ist zu überprüfen, ob durch die Standortwahl ökologische Wechselbeziehungen dauerhaft gestört werden. Hierbei fließen folgende Teilkomplexe in die Bewertung mit ein:
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Boden |
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Inwieweit beeinträchtigt eine weitere Bodenverdichtung und Versiegelung durch das Gebäude am Standort die Grundwasserneubildung, Korrosion des Bodens, Ertragsfähigkeit und Lebensgrundlage für Pflanzen und Tiere?
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Wasser |
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Werden vorhandene Fliess- oder Stehgewässer durch die Standortwahl beeinträchtigt - Eindeichung, Aufschüttung, etc. - Verursacht das Gebäude am Standort eine Grundwasserabsenkung?
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Bioklima |
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Werden durch die Standortwahl des Gebäudes urbane Belüftungslinien beeinträchtigt?
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Die klimatischen Bedingungen können wie bei der Betrachtung des Bioklimas durch das Gebäude negativ beeinflusst werden. Dies ist jedoch eher die Ausnahme.
Vielmehr müssen die Auswirkungen des Mikroklimas auf das Gebäude berücksichtigt werden, da diese grundsätzlich darüber entscheiden ob und in welchem Umfang Ressourcen für ein behagliches Innenraumklima verwendet werden müssen. Es beeinflusst somit ganz wesentlich die ökologischen und ökonomischen Kosten, die bei Erstellung und Nutzung des Gebäudes anfallen. |
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Eine grundlegende Fragestellung befasst sich mit der Standorteignung für die beabsichtigte Nutzung. Für Wohnnutzungen sind die hier aufgeführten Teilaspekte besonders entscheidend.
Umgebungsnutzung Befinden sich in der direkten oder näheren Umgebung Nutzungen, die mit einer Wohnnutzung unvereinbar erscheinen, hier sind beispielhaft folgende Nutzungen zu nennen:
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Emissionsintensive Industrie und/oder Gewerbe - Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigung, ästhetische Komponente |
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Publikumsintensive öffentliche/private Nutzungen mit regem Individualverkehr und zugehörigen Parkplätzen - Störungen durch Lärm, negative Beeinträchtigung durch Publikumsverkehr (Einkaufszentren, Stadien etc.) |
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Emissionsintensive Verkehrsbauten - Verkehrsbauten wie Autobahnen, die das Gebäude durch Barrierewirkung, im Falle von Straßenverkehrsbauten, die Luftqualität negativ beeinträchtigen |
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Hochspannungsleitungen, Funkmasten und vergleichbare Einrichtungen |
Zu wie o.g. Verkehrsbauten sollte ein Mindestabstand von 500 Metern eingehalten werden. Aus gesundheitlichen Aspekten sollte ein Abstand zu Hochspannungsleitungen für Wohnimmobilien von mindestens 220 Metern eingehalten werden.
Die gesundheitsbezogene Wirkung von Funk- und Sendeanlagen ist gegenwärtig äußerst umstritten. Auch wenn noch nicht von wissenschaftlich anerkannten Empfehlungen für Abstandszonen ausgegangen werden kann, beeinflussen derartige Diskussionen die öffentliche Meinung negativ. Bei der Betrachtung hochwertiger Wohnimmobilien sollte dies berücksichtigt werden.
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Image/Ruf des Quartiers und der Adresse Vom Image des Quartiers geht ein starker Einfluss auf die Wahrnehmung eines Gebäudes sowie dessen Annahme aus.
Qualität der Verkehrsanbindung von Grundstück und Quartier Neben einer guten Anbindung des Standortes an den Individualverkehr ist die Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr ein wesentlicher Standortfaktor, da hiermit Einfluss auf Nutzerzufriedenheit, Ökologie - Primärenergiebedarf pro Person - und Ökonomie genommen wird.
Qualität der Nahversorgung von Grundstück und Quartier Eine ebenso hohe Bedeutung wie der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur besitzt die Nähe zu Einrichtungen der Nahversorgung. Diese beinhaltet:
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Einrichtungen für Freizeit und Erholung - Sportstätten, Grünraum, Lokale, Freizeitgestaltung, Kultur |
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Einrichtungen zur Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs - Geschäfte, Supermärkte |
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Einrichtungen der medizinischen und sozialen Versorgung - Kliniken, praktische Ärzte, Fachärzte etc. |
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Einrichtungen der öffentlichen Verwaltung und Versorgung - Ämter, Post usw. |
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Höhere Gewalt
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Insbesondere die Gefahren von Naturkatastrophen sind für den Objektstandort ein wichtiges Bewertungskriterium.
Dabei stellt sich die Frage, wie die Sicherheit des Standortes und der unmittelbaren Nachbarschaft, Grad der Belastung in Bezug auf Naturkatastrophen wie Hochwasser, Bergschäden, Lawinen, Erdrutsch, Waldbrand, Blitzschlag, Sturm, ökologische Altlasten wie Verunreinigung des Erdreichs und des Grundwassers sowie das Gefährdungspotential durch technische Katastrophen und Unfälle, z.B. durch Produktionsstätten, zu beurteilen ist.
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